房地產開發企業投融資管理與股改

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【課程大綱】
課程破冰：新一輪拐點論的考驗
宏觀經濟速度放緩釋放的信號
興業銀行調整房地產信貸政策
杭州、成都等二三線城市出現的降價潮
上市地產企業一季度財報業績縮水和風險警示
第一講 房地產開發融資管理概念
房地產融資的特點
-融資規模大
-償還期長
-房地產證券化
影響房地產開發融資決策三大因素
房地產融資風險管理
-融資期限風險敞口率
-*資本結構
房地產開發融資與企業戰略、策劃、運營和財稅的關系
案例：萬科融資出發點：為投資服務
第二講：房地產開發債權融資
房地產資金來源渠道
-產業鏈融資（無息負債）
-金融市場融資（有息負債）
1、 產業鏈融資
-供應商資金（應付）
-集團內部資金（其他應付）
-客戶資金（預收）
2、 銀行融資授信產品
(1)、銀行貸款
-流動資金貸款
-項目開發貸款
-土地開發和房屋開發抵押貸款
（2）、票據融資
（3）、銀行保函
3、信托融資
-資金信托融資
-財產信托受益權轉讓融資
-基礎建設投資信托
-REITS信托融資
第三講：房地產開發股權融資
股權融資：私人市場VS公眾市場
1、 引入風險投資（VC）
-風險投資的準則
-風險投資對目標對象的搜索、篩選、評估
-風險投資方式與退出
2、 引入私募股權投資（PE）
-私募股權投資的特點
-私募股權投資對目標對象的要求
3、 上市融資（IPO）
-我國A股主板(含創業板)與創業板上市的條件要求
-主要上市房地產企業融資情況分析
-證監會IPO注冊制的改革
-“新國九條”對資本市場的刺激
第四講：房地產開發項目融資及其他特殊融資
項目融資的概念與基本特點
項目融資的方式
-投資者直接安排項目融資
-通過項目公司安排融資
-以設施使用協議為基礎的項目融資
-以杠桿租賃為基礎的項目融資
-以產品支付為基礎的項目融資
其他特殊融資方式
-聯建、參建融資
-BOT融資
-員工參股與內部集資
案例：萬科融資渠道戰略：OPM戰略，即用別人的錢來賺錢
-OPM戰略：利用無息負債
-萬科OPM戰略的表現：提高無息負債比率
第五講：房地產開發投資管理
企業投資戰略框架：多元化VS專業化
房地產開發投資特點
-投資成本高
-投資周期長
-投資風險大
房地產開發投資類型
房地產投資的風險分析
-盈虧平衡分析
-敏感性分析
房地產開發投資決策流程與內容
-開發項目的選定
-對總收入或銷售額的估計
-項目開發總成本的分析
-衡量專業化的核心指標：主業突出度
-確定投資方案
房地產企業拿地的十六種模式
案例：萬科投資戰略：鎖定住宅專業化
萬科投資績效的雙輪: 低利潤率、高周轉率
萬科項目儲備準則：夠用就好
萬科紀律：不囤地，不捂盤
-項目儲備的重要性
-存貨配置的方法
-保持合適、穩定的存貨比率