片區綜合開發實踐與發展趨勢

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【課程大綱】
一、片區綜合開發的基本內涵
1) 片區綜合開發價值和政策分析
2) 片區綜合開發六大適用范圍

二、片區綜合開發的市場機會
1) 片區綜合開發是一項復雜性系統性的投資建設活動
2) 區綜合開發在2020年呈現出四大特征表現
3) 數說片區綜合開發
根據項目規模統計，累計規模排名前三的城市群分別為：
第一：成渝城市群
第二：京津冀城市群
第三：長三角城市群
2020年片區綜合開發項目按省份統計前十榜單

三、熱點領域
從全國PPP綜合信息平臺項目管理庫來看，片區綜合開發的熱點領域可歸納為四方面：
1) 樞紐功能區，包括高鐵新城、臨空經濟區、地鐵綜合體等；
2) 產業新城，包括科技新城、科技小鎮、智造小鎮等；
3) 文旅康養片區，包括康養小鎮、文化旅游城、文旅小鎮等；
4) 城市更新項目，包括功能區提升、棚戶區改造、城中村改造等。

四、片區合作開發類項目社會投資人投資回報的合規性
1、能否約定“先預算后實施”的投資回報原則
2、能否在合作開發協議中約定采用“（融資）F+EPC”的融資建設模式
3、能否要求政府對社會投資人的投資款項提供相關的保障
4、能否約定將政府留存相關稅收、非稅收入部分，列入財政預算全額撥付給甲方，作為甲方支付項目開發費用的資金來源，全額支付至項目公司
5、能否約定將建設用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金，作為支付項目開發的費用，全額支付給項目公司
6、片區土地開發土地出讓收入或收益分成能否作為項目還款來源

五、片區綜合開發類PPP模式分類及片區合作開發類項目合作模式風險分析
1、關于ABO模式
（1）ABO模式下授權項目業主應經過競爭性程序
（2）采用政府購買服務的ABO模式
（3）采用特許經營的ABO模式
（4）通過ABO實施的委托建設運營開發區模式
2、關于“F+EPC”模式
（1）“F+EPC”模式是工程建設領域的融資模式。
（2）BT建設模式
3、大多數片區合作開發類項目采取的是“成本認定＋合理收益”
4、關于片區合作開發類項目的回報機制和風險實務中應注意的問題：
1、合作協議約定的“先預算后支付”原則。
2、對于符合政府付費或缺口補助的項目，應遵循“按效付費”的原則。
3、對于符合政府付費或缺口補助的項目，應遵循“按效付費”的原則。
4、對社會投資人的融資或投資回報，政府方禁止也無義務提供相關的保障。
5、約定“將政府留存相關稅收、非稅收入部分，列入財政預算全額撥付給甲方，作為甲方支付項目開發費用的資金來源，全額支付至項目公司”；
6、約定“將建設用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金，作為支付項目開發的費用，全額支付給項目公司”等內容時
7、應結合合作開發的模式以及財政部門預算管理的相關規定確認。
5、片區綜合開發的規劃實踐
開發目標：明確片區可以扮演的角色
發展定位：提煉片區的特色與個性
功能構建：形成亮點突出的功能產業體系
空間布局：實現對功能產業體系的落地規劃
實施路徑：利用好政策驅動、資本驅動、產業驅動三級驅動力

六、片區開發項目中實施投融資模式【案例】
1、PPP 有例數據服務+ 投資決策支持平臺
2、城市開發綜合運營專家
3、成都東部新區創意產業園
4、四川（成都）自貿區東部新區片區

七、展望與建議：
1、片區綜合開發將是未來10年城市發展升級的主要手段
2、少關注運作模式的名稱和表象，多關注業務邏輯的內涵和原理
3、核心方法論-投融資規劃
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