物業經營管理與風險規避

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課程大綱：

第一講：物業經營管理

一、物業企業經營者的九項修煉
1、如何使你管理的物業保值增值？——物業經營的范疇
經營的定位
經營的工作內容
2、動態把控物業的價值——收益性物業價值評估
房地產價值的種類
影響房地產價值的因素
市場比較法的運用
收益法的運用
3、調控風暴下如何在經營中決勝——物業市場與市場分析
物業供需分析
物業經營決勝技巧
4、尊你的客戶的客戶等同產權式客戶——租賃管理
物業租賃基本概述
租賃管理與租賃方案
房屋租賃合同
租賃關系管理
5、追求利潤最大化的簡單做法——成本管理
物業管理中的成本及其分類
成本估算方法
成本預算
成本控制
6、正在崛起各種物業經營業務——物業經營模式創新
物業經營模式的創新
物業經營的具體做法

二、物業企業盈利模式創新之增值服務體系構建
萬科物業增值服務DNA解碼及其體系建立
萬科物業增值服務解碼
大廈（小區）設計、規劃、建設評估服務
小區交通規劃評估服務
樓宇接收服務
物業保險服務
嚴密的治安防范服務
高效的清潔綠化服務
財務及租戶管理服務
管理運作進程跟進服務
新建筑和原建筑的改造更新等
周到的家政服務
完善的設施管理服務
…………
專業的汽車美容服務
四點半學校服務
家教聘請服務
VIP商務秘書服務
萬科TAXI
…………
萬科物業服務體系構建
XX國際項目商務服務實施細節

三、正在崛起的多元化物業增值業務—多模式物業增值服務開發及兄弟企業創新經營分享
全天候餐飲配送經營模式
生活用品配送經營模式
會所創新經營模式
空置房代管經營模式
維修項目一站式經營模式
房屋租賃經營模式
郵件代收發經營模式
商鋪捆綁推廣經營模式
叫車服務經營模式
環境檢測消殺服務經營模式
中航物業經營模式分享及其增值服務創新
卓達物業經營模式分享及其增值服務創新
重慶新龍湖物業經營模式分享及其增值服務創新
浙江綠城物業經營模式分享及其增值服務創新
上海明華物業經營模式分享及其增值服務創新
園區項目物業經營模式創新及增值服務體系構建
園區物業租賃與銷售
園區平臺建設
園區商務服務經營
園區停車輛經營
園區文化建設
園區商業經營
…………
園區餐飲業經營
園區教育及培訓服務
園區電瓶巴士服務
園區其他服務
…………

第二講：物業風險防范

一、物業管理風險來源與防范對策
1、物業管理風險的類別
2、風險來源與對策
案例：物管糾紛與危機的案例分析

二、風險重重的物業管理行業
1、公共部位事件
2、設施設備事件
3、水邊泳池事件
4、員工自殺事件
5、車輛管理事件
6、業主委員糾紛事件事件

三、認識和了解物業管理風險與危機
1、風險與危機的關系
2、風險與危機的依存關系
3、風險的三要素：因素\事故\損失
4、危機的四大特征：意外\威脅\緊急\階段
5、物管行業為什么要講風險規避與危機管理？

四、世界五大行的九大風險管理經驗
1、全面風險管理系統
2、全面風險管理政策
3、風險識別技術框架
4、公司主要風險識別
5、風險管理成本分析
6、風險偏好應對措施
7、風險管理平臺工具
8、風險管理程序理念
9、風險管理報告文檔
案例：第一太平戴維斯的風險管理分析

五、物業管理中的12種典型風險與案例實操
1、治安風險：人身財產損害大，最難防范
2、車輛管理風險：移動性最強、金額最大
3、消防責任風險：時時警惕、重于泰山的
4、設備管理風險：運行故障、停止供應
5、公共區域責任風險：管理不到位
6、雇主責任風險：最難預料與最難控制
7、服務糾紛風險：法律性最強和充滿陷阱
8、物業收費風險：糾紛最多的風險
9、建筑物業責任風險：規則與秩序
10、自然災害風險：不可預計的自然災害
11、公共環境衛生風險：影響面最大的風險
12、事件危機：群體性疾病和恐怖襲擊風險

六、物業管理風險回避與危機管理的十大步驟
1、樹立全員風險意識
案例分析：樹立物業管理風險意識的六個措施
2、建立物業管理風險責任
案例分析：物業管理目標責任書的風險條款
3、成立風險管理部門
案例分析：物業企業風險管理部門的架構設計
4、將風險納入管理體系
案例分析：將風險納入管理體制的四個措施
5、建立風險告知機制，降低風險責任
案例分析：風險告知機制的司法解釋
6、建立物業管理風險評估機制，未雨綢繆
案例分析：物業管理風險評估報告的編制
7、推行物業管理風險轉嫁機制，分散風險
案例分析：物業管理風險轉嫁的三種機制
8、實施風險預警和緊急預案，防范于未然
案例分析：建立風險緊急預案的九個措施
9、啟動物業危機處理步驟，將損失降到最低
案例分析：物業管理危機處理的九個步驟
10、物業管理危機評估，從危機中獲利
案例分析：物業管理風險報告的編寫和執行

七、物業公司危機管理的“十忌”
一忌缺乏預見性
二忌分不清危機
三忌報喜不報憂
四忌應變不給力
五忌處理失順序
六忌決策不果斷
七忌措施不堅決
八忌做表面文章
九忌不以誠相待
十忌盲目太樂觀
分享：危機管理的“十要”和“十不要”

八、網絡時代媒體的應對策略
1、“鴕鳥政策”行嗎
2、媒介是一把雙刃劍
3、第一時間發布消息
4、日常雙贏關系建立
5、正確對待曝光報道
6、網絡衍生危機管理

九、物業項目管理風險防范的對策
1、物業公司要學法、懂法和守法
2、加強物業內部管
3、妥善處理物業管理活動相關主體間的關系
4、重視宣傳，樹立良好形象
5、適當引入市場化的風險分擔機制
6、提升防范意識，建立危機管理機制