商業地產的前期定位和業態規劃

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課程大綱

核心內容一：從經營的角度分析商業地產項目的定位
一個商業地產的項目要在經營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，對商場進行定位，可以在經營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市場競 爭的需要。深圳零售市場在經歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的 經營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經營上均保 持競爭優勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業化。
在這種競爭環境中，一個商業項目要在經營上取得成功，必須根據自身的特點和競爭優勢， 選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標市場開展經營活動，以求揚長避短，避免在自 己的弱勢市場上與強有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發揮*經濟效益。
1、為什么要進行商業地產定位
2、怎樣做好商業地產前期的市場調查和分析
3、商業地產定位具體工作步驟和方法
（1）怎樣做好商業地產目標市場定位
（2）商業地產功能定位主要從那幾個方面內容來做具體要求是什么
（3）商業地產經營特色定位是什么？為什么要怎樣做？
（4）商業地產經營方式定位是什么？從幾個方面來做？
（5）商業地產業態定位是什么？我們要注意什么？
（6）商業地產經營規模定位是什么？具體方式怎樣來做？
（7）商業地產形象定位是什么？重點是指什么？

核心內容二：從經營的角度來分析成熟商業應該賣什么?
對于一個商業地產項目來講，只有銷售才是硬道理，銷售也是衡量一個商業地產好與壞的標準。有些商業地產無論從其經營定位、商品布局到商品的數量、款式、檔次和價位等等都符合當地的市場需求，適合當地的消費水平，但是為什么銷售一直上不去呢？歸根結底，這類商業地產沒有真正理解商場銷售的內涵。
經過多年來不同地區、不同檔次、不同市場水平的商場實戰總結出：商場銷售*不僅僅是商品本身，同時還要包括商品的延伸服務和商場的企業文化。
1、商業地產從經營角度來分析賣什么商品
2、商業地產從經營角度來分析賣賣服務
3、商業地產從經營角度來分析賣什么企業文化
4、各種類型商業地產側重點應各有不同
5、商業地產為什么要注意業態、業種組合要合理，各種功能要配套
6、商業地產為什么注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體
7、為什么商業地產要注重細節的魅力，交通方便，購物環境優美

核心內容三：商業地產業態定位從經營角度上要考慮哪幾個方面
業態定位對于一個商業地產的開發商來講是非常重要的，就像我們在做住宅時的產品定位，它是提供給消費者進行消費行為的產品，如果商業地產產品定位有誤的話，直接影響商業地產后期的運營。在商業地產定位業態時要考慮很多的因素
1、 商業地產項目區位分析方法？
2、商業地產商圈條件都有那些？
3、商業地產項目規模是什么？
4、商業地產市場競爭是什么？
5、商業地產和商戶溝通什么？
6、商業地產建筑設計有什么特點？
7、商業地產業態分布有什么特點？
8、商業地產規劃要滿足那些需求？
9、怎樣制定一個比較科學合理的商業地產規劃？
10、商業地產在經營上的三大問題是什么？
11、為什么說商業地產量身打造是未來方向？
12、為什么商業地產招商要與項目建設同步否則后期會亂成團？

核心內容四：商業地產的前期的定位+服務
商業地產的服務作為一個系統。顧客根據服務傳遞過程中實際接觸到的那些要素和感知到的服務結果對生產作出評價，對后臺發生的事并不感興趣。
所以重要的并不是我們正在銷售的基本的，有形的核心產品，而是我們以它為核心所追求的令顧客滿意的整體組合。顧客的需求在不斷變化，我們必須有一套制度，能最快最準的把握顧客的變化，并有靈敏的應對措施。
1、商業地產特別定位與服務是什么？
2、商業地產服務取勝的關鍵是什么？
3、商業地產項目建設期間注重的工作
（1）公交系統
（2）廣場
（3）促銷、演出
（4）項目直通車
4、商業地產項目運營期間
（1）商業地產環境
（2）商業地產與主力店
（3）商業地產功能區隔
（4）商業地產促銷活動
（5）商業地產建筑設計方面
（6）商業地產環境元素
（7）商業地產中庭等公共空間的利用
（8）商業地產娛樂
（9）商業地產餐飲、休閑設施的設置
（10）商業地產表演活動
（11）商業地產特殊服務
(12) 商業地產業態的組合
（13）商業地產綠化、空中花園

核心內容五：商業地產前期的規劃經營與管理
一個商業地產項目啟動后，常常會出現在同一個樓層的不同的區域或者是不同樓層、不同區域之間人氣冷熱不均的現象，從而造成商業地產各個品類、業態之間的經營狀況好壞不均。嚴重時會使得整個商業地產項目因此而出現有場無市，導致商業地產項目開發失敗的嚴重后果。
商業地產在規劃時，我們要特別注意的是商業地產各業態之間、不同品牌產品之間、以及內部商業布局等方面的平衡性以及協調性。均好性處理得好，可以達到商業地產各個品類、業態之間的相互帶動和相互促進的目的，以此提升商業地產項目整體均衡健康發展。
所以要想做好商業地產的規劃、布局、營銷、策劃、推廣、招商、運營、管理等就要從最基本深度了解和學習，那些大型主力店會考慮進入商業地產、那些根本不考慮，為什么品牌會有門當戶對的概念，認識熟悉了解一個品牌的定位、風格、營銷、推廣、業績、帶動率、市場占有率，需要很長一段時間，從營運的角度來分析考慮，我們到底要選擇什么樣的主力店和你一起共同度過商業地產的培育期？什么樣的店，開業后生意不好，它立馬跑掉，根本沒有任何生存的能力，到時候，你在忙羊補牢還能行嗎？想想這些后期的營運問題，我們現在該怎么辦？我們現在該了解什么？學習什么？
1、商業地產有規劃時候的特點是什么？
2、商業地產在招商方案實施中的細節要注意什么？
3、商業地產布局時幾個操作技巧是什么？
4、為什么商業地產根據定位要求要做好硬件規劃？
5、商業地產在招商時進行合理的業態組合要注意什么？
6、商業地產在招商時對不同品牌的商品以及同類商品的規模進行合理的安排步驟規范
7、商業地產幾個具體的操作技巧規范

核心內容六：為了今后經營考慮商業地產業態基本定位原則
為了商業地產項目今后更好經營與管理，我們必須先了解在商業業態定位前的基本原則，這對于不僅是個幫助，同時也是商業業態規劃布局時的指導，從多角度，多方面、縱向性、橫向性來體驗商業業態基本定位的原則。
商業業態是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態，商業業態規劃，則是指充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業地產項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。
商業業態規劃是一個商業地產整體性的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該商業地產的整體定位和特色，合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加商業地產的內在價值，提升市場競爭力，為商業地產項目的長期繁榮奠定基礎。
1、商業業態定位應當遵循什么基本的原則
2、商業地產品牌店的定位基本的原則
3、商業地產時尚型定位基本的原則
4、商業地產生活型定位基本的原則
5、商業地產符合本土實際基本的原則
6、商業地產符合城市發展方向基本的原則
7、商業地產符合商業業態發展趨勢基本的原則
8、商業地產符合商業發展規律基本的原則
9、商業地產差異性基本的原則
10、商業地產市場導向基本的原則
11、商業地產最適合發展模式基本的原則
12、商業地產逆向思維基本的原則
13、商業地產項目分析當地的經濟發展水平的原則
14、商業地產項目分析當地的商家資源的原則
15、商業地產項目制定當地的租金水平的原則
16、商業地產項目當地的商家對面積基本要求的原則
17、商業地產項目當地的商家對工程技術條件基本要求的原則
18、商業地產項目業種的聚客能力基本要求的原則
19、商業地產項目輔助功能區需求基本要求的原則
20、商業地產項目項目的人流動線規劃基本要求的原則
21、商業地產項目分析九大業態選址實戰
◆商業地產成功與失敗精彩案例分享
◆某商業地產業態定位案例分析
◆動畫觀看：某商業商業前期如何規劃與定位（機密）