無資質時代物業管理方案編寫與物業費測算要點

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課程大綱

第一部分：新時期下物業精準投標策略及不同業態特色物業管理方案編寫的要點
（一）如何做好招投標前期策劃、如何策劃主動出擊為日后成功中標做準備？
（二）如何響應招標需求成功中標？市場調研和現場路勘重點關注那些問題？
（三）投標擬寫管理方案時對八類業態的確定
（四）物業管理方案中（四項基礎業務）服務標準
（五）不同業態、不同特點與檔次的物業，其物業管理方案必須要有針對性，具體要點如下：
1、方案編寫組必須認真閱讀招標（采購）文件內容，對照招標文件要求一一應答
2、根據物業性質特點，制定服務標準和管理方法，提出服務承諾和具體落實指標
3、根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定物業前期介入及接管計劃
4、根據服務標準，確定組織結構、人員配備，編制崗位責任制度，運作方法等
5、針對樓盤周邊配套規劃、業主構成等，制定有針對性的日常管理措施
6、根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算
7、按物業設備設施的構成和服務標準，測算物業費標準和收支平衡預算
8、對物業的出入口、停車場、配套設備設施、管理用房等提出合理化建議
9、對重點管理內容展開描述，如停車場、財務管理、安全防衛措施等
10、提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想
11、物管方案擬定方法和過程控制流程圖
12、居住類物業十種類型物業管理模式解析、金鑰匙、睿服務適合那類客戶
13、商業、寫字樓綜合體物業管理模式介紹
【案例】管理方案中各類預案的流程和表述

第二部分：不同業態物業費測算標準與依據
1、應清晰哪些是物業公司的主營收入、公用部位經營收入、其他經營收入
2、依據法規，物業費各項支出的合理占比，標桿企業數據解析
3、酬金制和包干制分別適用于哪種業態，如何獲取物業公司*合理利潤
4、物業費測算中各類保險占比與風險抵御間的關系
5、固定資產的折舊、不可預見費及各項稅費
6、不同業態物業的公共能源合理比例值
7、物業服務等級與物業費測算的關系
8、寫字樓等級與物業費測算的關系
9、商業綜合體、科研辦公樓物業費測算要點
【案例】萬科物業《物業費測算指引》解析
【贈送】萬科物業《物業費測算表》回家即用

第三部分：不同業態項目投標工作實務
1、物業管理市場特征分析
2、物業管理市場開發的主要途徑
3、物業管理市場拓展的方法
4、招標采購文件要點解讀
5、財政部《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（87號令）要點解讀
6、招標文件要點詳細分析與解讀
7、項目實地踏勘要點掌握及重點踏勘哪些內容
8、把控精準投標的核心流程——物業項目管理精準定位
9、物業項目業態與甲方客戶的需求點的精準分析
10、建立物業管理方案及專項服務標準的制定
11、精準投標的關鍵——物業費的測算與每項費用構成的合理性
12、包干制和酬金制的利弊分析對比、法定稅費的單項服務內容測算分析
13、標書的制作與擬派項目經理的述標技巧與答辯能力
14、投標方案中對項目移交、進場與退場工作要點的表述
15、針對投標的物業管理服務工作的難點分析與解決方案
16、針對投標項目物業管理風險的識別與有效防控的具體措施與方案