無效成本管控地下車庫實用經濟性分析與優化

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課程大綱
第一天：
一、房地產項目全成本費用與無效成本的構成
1.地產項目的全成本費用、有效成本和無效成本定義
2.項目開發成本增加的主動被動判定方式
3.有效成本與無效成本的界定
4.無效成本計算公式
5.無效成本對利潤的影響
6.無效成本管理中的職責與分工

二、無效成本產生的原因、現象表現與分層分類分結構解析
1.無效成本在哪些部門中形成及原因分析
2.無效成本在開發的哪些階段過程形成，成因分析
3.無效成本如何快速識別
4.七大類無效成本的形成原因分析
5.土地類成本：2項內外結構中的無效成本與產生原因分析
6.營銷費類成本：3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
7.管理費類成本：2項內外結構中的無效成本與產生原因分析
8.稅收類成本：6項內外結構中的無效成本與產生原因分析
9.法律風險類成本：3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
10.工程類成本：4大分類27項內外結構中的無效成本與產生原因分析
1)設計失誤：造成的無效成本及內容分析
【案例解析】設計失誤類案例
典型案例：1-31（規劃、建筑、結構、機電、強電、弱電、消防、裝修、門窗、節能、設備、部品、地庫、售樓處、景墻、設備平臺、商鋪、示范區、審圖、廚房、結構與景觀沖突、入戶單元、電梯前室）
2)政府罰款：造成的無效成本及內容分析
【案例解析】政府罰款類案例
典型案例：1-3（違反規定、政策不熟、繳付類）
3)管理失誤：造成的無效成本及內容分析
【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-69（、施工組織、開口、預埋失誤、品質提升、樣板房搶工、基礎放坡、無證施工、樁基檢測、入戶大堂、定標單位二失誤、*價定標失誤、定價差異、測繪、遺留未遷移、泥漿費用、停工浪費、退場索賠、樁型更改、塌方處理、銷售要求、搶首開、樣板房調整、搶前施工、拆改、預留錯誤、拆改拆除、甩項增加、閑置退場、結構沖突、養護增加、雨季增加費用、外墻涂料、直委價差、退場價差、營銷承諾、規劃后期增加、季節性增加、圖紙不交圈、恢復費用、窗處理、停車位、尺寸把握不準、變壓器、吊頂效果、樣板房合圖錯誤、完善設計效果、人防類、景觀示范區、字體標識、效果把控、白圖藍圖不一致、后期二改、欄桿工程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通、計容差異、進戶門內外開、效果差異、營銷開放）
4)延期交付：造成的無效成本及內容分析
【案例解析】延期交付類案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
11.非經濟賬類成本：2大分類3項內外結構中的無效成本與產生原因分析

三、項目前期階段無效成本的產生與案例詳解
1.土地拓展階段無效成本產生的原因及案例解析
a) 核心指標控制不嚴，方案強排粗，成本測算不準。
b) 政策規范解讀不清晰。
c) 場地條件調研不足。
2.方案階段無效成本產生的原因及案例解析
a)產品定位不合理、不清晰、不準確，導致定位后期修改。
b)產品配置不嚴謹、不適配、不精準。
c)項目運營思路不明確，總圖布置、產品排布不符合不符合運營要求。
d)規范理解不到位，圖紙質量差。
e)核心指標控制不嚴謹，成本超標。
3.施工圖設計及施工階段無效成本產生的原因及案例解析
a)施工圖指標測算差別導致的與方案指標的差異，損失核心指標。
b)建筑設計核心指標控制不嚴謹。
c)結構設計核心指標控制不嚴謹。
d)機電設計核心指標控制不嚴謹。
e)景觀/室內設計核心指標控制不嚴謹。
f)錯漏空缺產生的無效成本。

四、無效成本處理原則
1.公開披露原則：如何通過信息平臺將無效成本從項目發起直至有效披露至集團
2.無效成本的抵扣原則：
a)實際發生無效成本的金額確定原則（區分有成就共享和無成就共享不同情況）
b)單項目及多項目無效成本罰款的原則
c)單項目及多項目中無效成本抵扣罰款的順序
3.監督檢查及獎罰機制：
a)過程階段的檢查和處罰機制設計
b)結算關門階段的檢查和處罰機制設計
4.無效成本預留：
a)無效成本預留的比例計提
b)無效成本抵扣約定
c)無效成本預留抵扣上限設定

五、無效成本的核算原則
1.罰款類無效成本核算原則
2.賠償類無效成本核算原則
3.變更簽證類無效成本核算原則
4.合同補充協議類無效成本核算原則
5.費用增加類無效成本核算原則

六、項目無效成本的控制
1. 無效成本管理的過程程序
2. 無效成本的統計分析方法
3. 合同無效成本分析
4. 月無效成本分析
5. 項目無效成本分析
6. 無效成本的成本系統操作流程
7. 無效成本晾曬，多途徑公開，責任約談
8. 無效成本的抽查與督辦
9. 無效成本管理的123數字密碼

七、降低無效成本提升項目收益的措施
1.拿地階段漏斗篩選與風險排查及標桿房企案例解析
2.定位與設計階段降低無效成本的措施
3.圖紙階段降低無效成本的措施
4.施工階段降低無效成本的措施
5.招標階段降低無效成本的措施
6.銷售端降低無效成本的措施
7.無效成本對標與管控
8.無效成本優化：如何降低項目無效成本，提升成本管理水平
9.契約責任下目標成本包干及無效成本管控
10.標桿房企成本零浪費計劃與實施
11.成本管理的閉環與業務提升
案例1：地庫無效成本研究分析與應對措施
案例2：產品設計無效成本控制與優化
案例3：管理無效成本優化提升方案與落地

第二天：利潤收割器，地下車庫無效成本控制與優化
第一部分：地庫設計
1、產品策劃階段的地下室面積預估
案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預估
2、塔樓下部空間的應用與設計
案例講解：應用案例分享，塔樓下部空間界定創造的價值
3、塔樓下部設備用房的類型
案例講解：老師提供表格化的內容，作為檢查設備用房位置選擇對否的工具。
4、人防位置不一定優選地庫入口
案例講解：由于地方政府對于坡道是否作為人防出入口有不同認知，可能采取不同策略
5、固定地下室總面積條件下的優化設計對策
案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優化方案
6、地庫負二樓坡道位置選擇
案例講解：不同坡道位置選擇對于成本的差異
7、開敞式車庫設計要點
案例講解：開敞式車庫的優勢分析與難點

第二部分：地庫成本
1、獨立式地下室之優劣分析
案例講解：某上市地產公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異
2、單層和多層地下室成本分析
案例講解：多層與單層地下室的經濟指標差異
3、大小柱網優劣對比
案例講解：大柱網和小柱網的成本差異
4、局部凹陷部分保留與放棄的原則
案例講解：通過*計算，明確選擇之后的成本得失
5、車庫層高的成本敏感度分析
案例講解：現場計算層高每增加一米的代價
8、機械車位的應用條件
案例講解：用工具計算機械車位使用的零界點
9、地下室結構優化創造的價值
案例講解：地下室結構優化帶來的效率和成本影響

第三部分：地庫創新與優化
1、住宅車位賣點創新
2、商業車庫的空間耦合
3、多層錯層地下室車庫
4、嵌入式深基坑地下室三位一體技術
5、數據解讀市場流行的LOFT地下室
6、設計師會排幾個停車方案？
7、優化出了業績會不會讓領導鄙視？
8、車位優化消耗的時間也是成本
9、影響停車效率的相關指標分析
案例講解：地庫優化案例分享