房地產合作項目全過程管控

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課程大綱：
第一天：業務實操篇：《房地產合作項目全過程管控》
一、引言：是什么樣的形勢及因素引發地產公司合作頻發？
二、房地產行業合作開發趨勢
1、*100各梯隊房企集中度變化趨勢
2、2016年-2018年部分領先企業權益金額/流量金額占比
3、限價政策出臺、土地供應縮減、土地成本升高，導致項目經營壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業合作一關鍵因素
5、合作開發作為房企的一種經營方式，主要基于四大目的
6、合作項目全過程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發流程及管控要點
三、房地產合作開發模式概述
1、房地產合作項目前期合作模式與后期開發管理模式
前期開發：收購/合作拿地/前期融資
后期開發：我方操盤/對方操盤/聯合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產收購模式解讀
3、股權收購模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項目全過程管控要點
1、合作開發項目的334要點：
投資研判3大要素
協議簽訂3大管控關鍵點
運營管控4大核心
2、投資研判要點及標桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產——知名標桿型龍頭企業：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產——專業領先型特色企業：主動引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產——資源優勢型中小企業：積極入伙，優先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬科地產合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產合作方選擇因素
2.3合作項目要求
案例剖析：萬科地產合作項目要求
案例剖析：中梁地產合作項目要求
2.4合作協議管理——分類談判要點
案例剖析：旭輝地產合作協議管理要點
2.5合作協議管理——重要事項原則
案例剖析：萬科地產合作項目重要事項原則
案例剖析：中梁地產合作項目重要事項原則
2.6合作協議管理——協議標準化
案例剖析：世茂房產合作項目協議標準化管理
3、項目合作運營管控
3.1目標管理：我方操盤的合作項目目標制定
3.2運營機制：通過會議機制、信息報送機制開展
3.3運營機制：明確信息報送類型、時間點、處罰
3.4業務管控制度：合作項目公司的各類制度管控
3.5業務管控點：明確各業務條線管控觸發點
3.6業務管控流程：根據合作模式，明確業務管控流程、管控事項及流轉
3.7業務管控指引：在拓展、運營、財務、監審等重要職能領域，編制對合作項目的管理作業指引
3.8爭議管理-爭議點：項目合作過程中十大爭議點
案例剖析：合作項目人員薪酬與管控落地
五、標桿房企合作開發模式剖析
1、萬科合作開發模式解析
萬科典型“小股操盤”模式
萬科小股操盤的基本原則
萬科小股操盤的操作要點
萬科小股操盤模式的風險
2、旭輝合作開發模式解析
旭輝合作開發的新特征
旭輝進行合作開發的理由
研討：合作開發項目面臨的主要問題

第二天上午：財稅籌劃篇：《合作項目開發財稅操作要點與案例分享》
一、項目合作開發基本組成和特點
1. 政府合作開發
2. 其他單位或企業合作開發
3. 個人合作開發
二、合作開發增值稅管理要點及案例
1. 合營/非合營企業稅務處理
2.開發中的土地與別人合作開發增值稅處理
3. 如何理解“一方提供土地使用權”的具體含義
4 開發企業吸收他人資金合作建房增值稅
三、合作開發土地增值稅管理要點及案例
1、免征土增稅的條件
2、約定分房的土增稅處理
四、、合作開發所得稅管理要點及案例
1、合伙型合作開發的所得稅處理
2、公司型合作開發的所得稅處理
五、企業拿地階段特殊稅務問題籌劃及案例
1、以路換地、以橋換地的稅務問題解析與籌劃
2、以BT項目拿地的稅務問題解析與籌劃
3、合并方式拿地的稅務問題解析與籌劃
4、三舊改造拿地的稅務問題與籌劃
六、“代建”合作開發的風險
1、委托方如何納稅
2、受托方如何納稅
3、代建的籌劃思路
七、合作開發雙方財務會計處理注意事項
1、合作開發項目的財務評價
2、合作開發的財務監管重點
3、合作開發全程的會計核算
八、結語

第二天下午：法律風險篇：《法律視角下的房地產合作開發、并購風險管理及實操案例解析》
一、國有土地使用權出讓及轉讓的取得及法律風險控制
1、國有土地使用權出讓及其法律風險控制
1.1參與“招拍掛”時應注意的法律風險及防范
1.2簽訂及履行土地出讓合同時應注意的法律風險及防范
2、國有土地使用權轉讓及其法律風險控制
2.1國有土地使用權轉讓行為的效力認定
2.2國有土地使用權轉讓的法律風險及防范
二、房地產項目合作開發的法律風險防范
1、房地產項目合作開發模式的選擇
2、合作開發房地產合同效力認定及處理
2.1制作和簽訂房地產合作開發合同應注意問題及合同主要條款
2.2合作開發房地產合同有效的認定條件
2.3合作開發房地產轉性合同的效力認定及法律后果
2.4合作開發房地產合同無效的認定
3、房地產項目合作開發的主要法律風險及防范
3.1合作開發過程中的主要法律風險
3.2合作開發過程中的法律風險防范
三、房地產項目并購及法律風險防范
1、房地產項目并購的模式選擇
2、房地產項目公司股權并購的法律風險控制
2.1制作和簽訂房地產項目轉讓合同應注意問題和合同主要條款
2.2目標公司項目本身存在的法律風險
2.3目標公司股權本身存在的法律風險
2.4目標公司或有負債的法律風險
2.5目標公司股權交割的法律風險
2.6股權并購中應審查的具體事項
2.7商業地產項目轉讓中的風險防范對策