房地產無效成本降低與精細化管控
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【課程大綱】
一、房地產項目全成本費用與無效成本的構成
1.地產項目的全成本費用、有效成本和無效成本定義
2.項目開發成本增加的主動被動判定方式
3.有效成本與無效成本的界定
4.無效成本計算公式
5.無效成本對利潤的影響
6.無效成本管理中的職責與分工
二、無效成本產生的原因、現象表現與分層分類分結構解析
1.無效成本在哪些部門中形成及原因分析
2.無效成本在開發的哪些階段過程形成,成因分析
3.無效成本如何快速識別
4.七大類無效成本的形成原因分析
5.土地類成本:2項內外結構中的無效成本與產生原因分析
6.營銷費類成本:3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
7.管理費類成本:2項內外結構中的無效成本與產生原因分析
8.稅收類成本:6項內外結構中的無效成本與產生原因分析
9.法律風險類成本:3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
10.工程類成本:4大分類27項內外結構中的無效成本與產生原因分析
1)設計失誤:造成的無效成本及內容分析
【案例解析】設計失誤類案例
典型案例:1-31(規劃、建筑、結構、機電、強電、弱電、消防、裝修、門窗、節能、設備、部品、地庫、售樓處、景墻、設備平臺、商鋪、示范區、審圖、廚房、結構與景觀沖突、入戶單元、電梯前室)
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補救動作及管理提升措施
2)政府罰款:造成的無效成本及內容分析
【案例解析】政府罰款類案例
典型案例:1-3(違反規定、政策不熟、繳付類)
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補救動作及管理提升措施
3)管理失誤:造成的無效成本及內容分析
【案例解析】管理失誤類案例
典型案例:1-69(、施工組織、開口、預埋失誤、品質提升、樣板房搶工、基礎放坡、無證施工、樁基檢測、入戶大堂、定標單位二失誤、*價定標失誤、定價差異、測繪、遺留未遷移、泥漿費用、停工浪費、退場索賠、樁型更改、塌方處理、銷售要求、搶首開、樣板房調整、搶前施工、拆改、預留錯誤、拆改拆除、甩項增加、閑置退場、結構沖突、養護增加、雨季增加費用、外墻涂料、直委價差、退場價差、營銷承諾、規劃后期增加、季節性增加、圖紙不交圈、恢復費用、窗處理、停車位、尺寸把握不準、變壓器、吊頂效果、樣板房合圖錯誤、完善設計效果、人防類、景觀示范區、字體標識、效果把控、白圖藍圖不一致、后期二改、欄桿工程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通、計容差異、進戶門內外開、效果差異、營銷開放)
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補救動作及管理提升措施
4)延期交付:造成的無效成本及內容分析
【案例解析】延期交付類案例
典型案例:(合同延期、整改延期)
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補救動作及管理提升措施
11.非經濟賬類成本:2大分類3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
三、項目前期階段無效成本的產生與案例詳解
1.土地拓展階段無效成本產生的原因及案例解析
a)核心指標控制不嚴,方案強排粗,成本測算不準。
b)政策規范解讀不清晰。
c)場地條件調研不足。
2.方案階段無效成本產生的原因及案例解析
a)產品定位不合理、不清晰、不準確,導致定位后期修改。
b)產品配置不嚴謹、不適配、不精準。
c)項目運營思路不明確,總圖布置、產品排布不符合不符合運營要求。
d)規范理解不到位,圖紙質量差。
e)核心指標控制不嚴謹,成本超標。
3.施工圖設計及施工階段無效成本產生的原因及案例解析
a)施工圖指標測算差別導致的與方案指標的差異,損失核心指標。
b)建筑設計核心指標控制不嚴謹。
c)結構設計核心指標控制不嚴謹。
d)機電設計核心指標控制不嚴謹。
e)景觀/室內設計核心指標控制不嚴謹。
f)錯漏空缺產生的無效成本。
四、無效成本處理原則
1.公開披露原則:如何通過信息平臺將無效成本從項目發起直至有效披露至集團
2.無效成本的抵扣原則:
a)實際發生無效成本的金額確定原則(區分有成就共享和無成就共享不同情況)
b)單項目及多項目無效成本罰款的原則
c)單項目及多項目中無效成本抵扣罰款的順序
3.監督檢查及獎罰機制:
a)過程階段的檢查和處罰機制設計
b)結算關門階段的檢查和處罰機制設計
4.無效成本預留:
a)無效成本預留的比例計提
b)無效成本抵扣約定
c)無效成本預留抵扣上限設定
五、無效成本的核算原則
1.罰款類無效成本核算原則
2.賠償類無效成本核算原則
3.變更簽證類無效成本核算原則
4.合同補充協議類無效成本核算原則
5.費用增加類無效成本核算原則
六、項目無效成本的控制
1.無效成本管理的過程程序
2.無效成本的統計分析方法
3.合同無效成本分析
4.月無效成本分析
5.項目無效成本分析
6.無效成本的成本系統操作流程
7.無效成本晾曬,多途徑公開,責任約談
8.無效成本的抽查與督辦
9.無效成本管理的123數字密碼
七、降低無效成本提升項目收益的措施
1.拿地階段漏斗篩選與風險排查及標桿房企案例解析
2.定位與設計階段降低無效成本的措施
3.圖紙階段降低無效成本的措施
4.施工階段降低無效成本的措施
5.招標階段降低無效成本的措施
6.銷售端降低無效成本的措施
7.無效成本對標與管控
8.無效成本優化:如何降低項目無效成本,提升成本管理水平
9.契約責任下目標成本包干及無效成本管控
10.標桿房企成本零浪費計劃與實施
11.成本管理的閉環與業務提升
案例1:地庫無效成本研究分析與應對措施
案例2:產品設計無效成本控制與優化
案例3:管理無效成本優化提升方案與落地
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