土地增值稅形變分析培訓

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主要內容：
一、土地增值稅清算體系介紹
思考1：土地增值稅分新房、舊房兩個體系按核定、查帳兩種方法進行清算，房地產公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？
關鍵點：土地增值稅是按新房與舊房兩種房屋類別進行清算體系區分，并不是按房地產公司與非房地產公司兩種公司類別進行清算體系劃分。
思考2：土地增值稅中的成本，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據決算扣除？
思考3：收入按權責發生制確認，成本、稅金按收付實現制原則確認，如何消除由于稅法規定不合理而導致的額外稅負？

二、查帳制下的清算
（一）土地增值稅概念
思考1：以房地產實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業稅？
思考2：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？
（二）土地增值稅的納稅人
（三）幾個重要的概念
1.清算單位
思考3:什么叫分期開發？分期開發目前無官方的標準。江蘇省由規劃批準書改為發改委立項。清算分類標準各地不同，導致稅負不同。
思考4：江蘇實際上是按三種類別分別計算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。
2.主管稅務機關
3.車庫的不同涉稅結果
思考5：車庫是否就是一定按非住宅類清算？ 車庫有三大類四小種，它們的稅收處理結果并不相同，各地政策也在持續變化中。
思考6：可轉讓的地下車庫是否應分攤土地成本？
4.分攤標準
思考7：建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優先適用哪種標準？
5.可售建筑面積
思考8：無產權證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無產權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
6.公共配套設施
思考9：公共配套設施的稅務規劃是影響土地增值稅的最重要因素.
（四）收入
1.房地產銷售收入
思考10：沒有產權證的銷售房地產，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？銷售房地產使用權的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？
關鍵點：不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產所有權設立與變更方式。
2.視同銷售收入
思考11：沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？
稅務機關的權力利器—核定權并無公開的、可操作的程序和標準，是稅收法定憲政原則下的修正原則。
3.自用或出租
思考12：
①人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產公司移交人防使用權才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。
②銷售使用權和租賃的區別是什么？
（五）成本
1.取得土地使用權所支付的金額
思考13：
①取得土地使用權所支付的金額，是否僅限于支付給國土房產局的土地出讓金？ 土地出讓金返還如何處理？
②母公司帳面金額為1000萬的土地，評估為3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少？1000萬，3000萬還是0？
③一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
④在不同的清算單位之間土地優先按占地面積分攤，在同一個清算單位，土地按建筑面積分攤。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本
思考14：
①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。
②資本化利息是否是開發間接費用的內容？許多稅務機關認為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。實際上有一個變化的過程。 資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？實際上有一個變化的過程
③原文件存在漏洞，設備與甲供材不得作為開發成本
④開發間接費和期間費用的界限在哪里？
⑤如何判定政府規費哪些進開發成本、哪些是代收費用？
⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？
⑦如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業稅？
3.開發土地和新建房及配套設施的費用
思考15：
①沒有借款，是否可以按10%扣除開發費用？
②滾動開發利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對利息支出扣除的影響不同。
4.與轉讓房地產有關的稅金
思考16：營業稅稅收返還，是否可以作為與轉讓房地產有關的稅金扣除？
5.財政部規定的其他扣除項目
思考17：
①房地產公司的印花稅不得作為扣除項目。
②一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據
思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒有發票，土地增值稅中的成本如何扣除？
（七）新房尾盤清算
思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發費用？ 如何啟動二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算
思考20：
①開發商出租或自用的房地產是否成為舊房？
②土地增值稅中區分舊房和新房的標準是什么？
③房地產企業銷售舊房能否加計扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？
④舊房土地增值稅清算規劃
四、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析
1降價籌劃。
案例說明事前降價籌劃帶來的惡果，事實上降價籌劃僅適用于舊房清算。
2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。
案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區別。
3.裝修收入分散籌劃。
案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響,稅收籌劃必須符合商業慣例。