房地產估價技術培訓

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課程大綱

運用市場比較法對能找到可比實例的房地產進行價格評估
1－1搜集并選取估價對象的可比實例
能夠通過網絡或者市場調查的方式找到可比實例
①知道什么是可比實例②掌握可比實例選取的標準
③掌握房地產價格的影響因素
網絡搜集及市場調查
①熟悉房地產交易網站
②篩選找到能作為可比實例的“成交”案例
③通過市場調查補充“成交”案例及其信息
④編制估價對象與可比實例對照表
估價對象與可比實例對照表
1－2對可比實例進行交易情況修正
能將可比實例的交易情況修正到正常交易情況
①理解非正常交易的各種情形
②掌握交易情況修正的方法
數據對比分析
①將可比實例的成交情況與正常交易情況進行對比
②將其中的非正常交易情況修正為正常交易情況
可比實例交易情況修正表
1－3對可比實例進行交易日期調整
能把可比實例的成交日期修正到估價時點
①理解成交日期與估價時點
②掌握交易日期調整的方法
網絡搜集
①通過網絡搜集到交易日期及估價時點的價格指數
②計算得出可比實例在估價時點的價格
交易日期計算表
1-4對可比實例進行房地產狀況調整
能把可比實例的房地產狀況調整到估價對象在估價時點的狀況
①理解房地產狀況的內涵
②掌握房地產狀況調整的方法
數據對比分析
①將估價對象與可比實例的房地產狀況進行對比分析
②計算得出可比實例在估價對象狀況下的價格
房地產狀況調整計算表
1-5計算可比實例的比準價格得出估價對象的評估價格
能夠選擇適當的權重進行加權平均計算得出估價對象的價格
①掌握加權平均的計算方法
②掌握最終比準價格的計算方法
工作表計算
①對不同的可比實例賦予不同的權重
②計算估價對象的最終比準價格
估價對象比準價格計算表
2
運用收益法對收益性房地產（底商）進行房地產價格評估
2-1預測估價對象未來的凈收益
能夠界定估價對象的剩余收益期限；能夠對估價對象未來的凈收益進行預測
①掌握估價對象剩余收益年限的界定方法
②掌握凈收益的概念
③掌握凈收益的求取方法
數據分析及預測①計算估價對象的剩余收益年限
②根據歷史收益數據預測未來的凈收益
估價對象現金流量表
2-2利用報酬資本化法求取房地產價格
能夠對報酬率進行求取；
能夠運用報酬資本化法求取房地產價格
①掌握報酬率的求取方法
②掌握報酬資本化法的計算
數據分析
①通過市場提取的方式得出報酬率
②運用Excel表格進行房地產價格計算
報酬資本化法Excel計算過程表
2-3利用直接資本化法求取房地產的價格
能夠對資本化率進行求取；能夠正確運用直接資本化法求取房地產價格
①掌握資本化率的求取方法
②掌握直接資本化法的運用
數據分析
①通過市場提取的方式得出資本化率
②運用Excel表格進行房地產價格計算
直接資本化法Excel計算過程表
3
運用成本法對在建工程進行房地產價格評估
3-1估算估價對象的重新建造價格
能夠計算估價對象的土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發利潤
掌握估價對象土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發利潤的計算方法
數據分析
①搜集有關成本、稅金、開發利潤等資料
②計算估價對象的各項成本及費用
③計算估價對象的重新建造價格
估價對象各項成本費用計算表
3-2估算估價對象的各種折舊
能夠計算估價對象的物質折舊、功能折舊及經濟折舊
①掌握物質折舊、功能折舊及經濟折舊的相關概念
②掌握各項折舊的求取方法
數據分析
①通過市場提取的方式得出估價對象折舊的基礎資料數據
②計算估價對象的各項折舊
估價對象折舊計算表
3-3求取估價對象的積算價格
能夠運用成本法的計算公式計算估價對象的積算價格
掌握成本法的計算公式
Excel表計算
運用成本法公式計算估價對象價值
積算價格計算表
4
運用假設開發發對擬開發建設的房地產項目進行價格評估
4-1尋找估價對象最佳開發利用方式并估算開發經營期
能夠選擇估價對象的最佳開發利用方式；能夠預測估價對象的開發經營期
①掌握最高最佳利用方式的界定方法
②掌握估價對象開發經營期待預測方法
市場調查及數據分析
①調查估價對象的基本情況
②選擇最佳開發利用方式
③估算待開發房地產的開發經營期
估價對象最佳開發利用方式及開發經營期分析過程計算表
4-2預測估價對象在開發完成后前提下的價格
能夠對開發完成后的房地產收益進行預測；能夠計算開發完成后的房地產價格
①掌握房地產租金收入或經營收入預測的方法
②掌握估價對象開發完成后價格的計算方法
市場調查及數據分析
①調查并預測估價對象完成后的收益情況
②計算估價對象開發完成后的價格
待開發房地產開發完成后價值預測計算表
4-3估算估價對象（待開發房地產）后續開發的各項成本及費用
能夠計算估算估價對象（待開發房地產）后續開發的各項成本及費用
①掌握開發成本、管理費用、銷售稅費的計算方法
②掌握投資利息、開發利潤的計算方法
③掌握各項稅費的計算方法
市場提取及對比計算
①通過市場數據收集的方式得出各項成本費用的計算標準
②計算估價對象后續開發的各項成本費用
估價對象后續開發成本費用計算表
4-4計算待開發房地產的最終價格
能夠運用假設開發法公式計算出待開發房地產的最終價格
①掌握假設開發法的計算公式
②掌握待開發房地產最終價格的確定方法
直接計算
①將開發完成后的房地產價格及后續開發成本費用進行匯總
②計算待開發房地產的最終價格
待開發房地產最終價格計算表
5
運用路線價法對臨街的土地進行價格評估
5-1劃分路線價區段及尋找標準宗地
能夠運用規定標準劃分路線價區段；能夠利用相應標準尋找標準宗地
①掌握路線價區段劃分的標準
②掌握標準宗地的選擇標準
模擬現場調查
①調查了解待估價片區的整體情況
②進行路線價區段劃分
③選擇各區段的標準臨街宗地
路線價區段劃分及標準宗地選擇示意圖
5-2評估標準宗地路線價
能夠運用市場比較法、收益法等估價方法計算標準宗地的價格
掌握標準宗地路線價的計算方法
數據分析
①調查了解待估價片區的地價情況
②計算標準宗地路線價
標準宗地路線價計算表
5-3編制深度指數和其他因素修正系數表
能夠編制深度指數和其他因素修正系數表
理解深度指數修正的原理
情景模擬
①舉例模擬路線價的估價對象
②編制深度指數修正表
深度指數修正表
5-4運用四三二一法則計算臨街宗地地價
能夠運用四三二一法則計算臨街宗地地價
掌握路線價法中的四三二一法則
情景模擬
①給出路線價法中能運用四三二一法則估價的情景
②運用四三二一法則對臨街宗地進行價值評估
四三二一法則應用實例計算表