房地產周期分析培訓

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課程大綱
第一講：熱點事件背后的經濟規律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長租公寓危機
二、房地產見頂的信號
案例：恒大轉型
案例：萬科戰略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰略轉型
案例：萬達戰略轉型
三、歐美的復蘇與見頂
數據分析
1. 美國三大股指近5年走勢
2. 美國VIX恐慌指數
3. 美元指數
4. 美國長期失業率
5. 美國GDP增長率
6. 美國利率
7. 美國制造業PMI
8. 2014-2019美國收益率曲線
9. 2005-2009美國收益率曲線
（案例隨時更新）

第二講：當前中國房地產有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產泡沫的啟示
1. 美國1923—1926年佛羅里達州房地產泡沫
討論：佛羅里達地產泡沫與當前房地產的異同
2. 日本1986—1991年房地產泡沫
討論：日本地產泡沫與當前房地產的異同
3. 中國1992—1993年海南房地產泡沫
討論：海南地產泡沫與當前房地產的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產泡沫與1997年亞洲金融風暴
討論：如果你是馬來西亞領導人，你會怎樣應對當時的風暴？
5. 美國2001—2007年房地產泡沫與2008年次貸危機
討論：美國房地產泡沫與中國房地產的異同
6. 歷次房地產泡沫的啟示
二、中國房地產泡沫風險評估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國房地產過去上漲的邏輯是什么？
2. 房價絕對值
3. 房價收入比
4. 庫存
5. 租金回報率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報
案例及討論：2019年二三線城市租金回報率
數據呈現
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發商杠桿
三、當前中國房地產泡沫與1986-1991年日本房地產泡沫比較
1. 相同點（5點）
2. 不同點（4點）
結論：中國可能會避免重蹈日本覆轍
四、當前中國房地產泡沫與2015年中國股市泡沫比較

第三講：中國房地產周期怎么判斷？
一、房地產周期的模型
1. 一個完整的房地產周期
討論：房地產的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、金融如何影響短期房地產走勢
1. 2008年美國房地產泡沫案例
2. 上世紀90年代日本房地產泡沫案例
3. 上世紀90年代中國海南房地產泡沫案例
4. 當前中國利率分析
結論：短期內貨幣開始寬松，但房地產不會出現暴漲的賺錢現象
三、土地供給如何影響中期房地產走勢
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速
4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析
結論：一線城市土地供給增長和人口增長持續錯配
四、人口如何影響長期房地產走勢
1. 美國不同年齡階段購房需求曲線
2. 日本置業人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數量和住房開工量曲線圖
4. 美國置業人群和住房開工量曲線圖
5. 美國人口出生數量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規模下降圖
結論：中國人口2014年出現拐點，預示著房地產的拐點也將到來
7. 經濟增長與房地產價格曲線圖
結論：未來房地產增長速度將持續低迷
8. 美國城鎮化發展曲線圖
9. 日本城鎮化發展曲線圖
結論：中國城鎮化還有20%空間
五、周期模型在中國的應用
1. 中國城鎮化發展圖
2. 中國經濟增長發展圖
3. 中國置業人群和新開工面積圖
4. 中國人口出生數量和新開工面積
5. 中國家庭規模小型化趨勢
結論：中國房地產處周期性高位，拐點開始出現

第四講：中國房地產市場未來會怎么走？
一、房地產投資增長模型
二、國外的經驗
1. 1950-2015美國分布規模都市區人口占全國比重圖
討論：美國的人口遷移的規律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會出現人口大遷移？
4. 根據日美經驗的三個階段的推論
討論：未來中國的房地產結構會怎樣推演？
三、中國的趨勢判斷
1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比
2. 中期看土地：人口城鎮化與土地城鎮化背離
案例：農村的“空城計”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現在值多少錢？
四、三個結論
1. 中國住宅開工從高速增長轉入平穩或下降
2. 房地產市場從數量擴張，轉入質量提升階段
3. 總量放緩、區域分化，人群繼續涌入大都市圈