物權擔保與合同糾紛法律風險防范

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課綱：
第一部分 《物權法》相關法律的效力及適用
一、《擔保法》與《物權法》對同一事實和行為作出了不同規定的，應當適用《物權法》。
二、《物權法》沒有規定而《擔保法》及司法解釋有明確規定的，應當適用擔保法及司法解釋的規定。
第二部分 《物權法》中擔保物權對商業銀行信貸業務的有利影響
一、抵押合同生效與抵押權的設立，理順了抵押合同與抵押權的關系。
二、確立不動產統一登記制度，規范了登記行為。
三、 設立預告登記制度防范“多重抵押”。
四、明確了不動產登記簿和不動產權屬證書的關系
五、明確了登記錯誤賠償責任。
六、法院裁定以物抵貸的，自裁定書生效之日起取得物權
七、物保優于人保的法定規則被當事人意思自治所代替
八、擴大了抵押物的范圍和抵押種類
九、確定了房、地合一的房地產抵押的基本準則。
十、最高額質押的貸款擔保方式合法化
1、放寬了最高額抵押權擔保的債權范圍
2、規定在一定條件下最高額抵押擔保的債權轉讓的，最高額抵押權也可轉讓。
3、明確了抵押人的債權確定事由。
十一、有效降低抵押實現的成本
十二、完善了抵押權實現的方式
十三、明確了基金、股權和應收賬款質押登記機構，保障了質權告示性。
第三部分 《擔保法法》在商業銀行信貸業務中的具體運用
一、靈活應用擔保方式，積極拓寬企業融資渠道
1、靈活運用最高額擔保方式，簡化循環貸款操作流程
2、適當行使浮動抵押權，將企業期得經濟利益納入信貸監控范疇
二、注重擔保物權的落實，促進擔保方式與內容的有機統一
1、變房、地分離抵押為房、地合并抵押，合理確定房地產抵押價值。
2、充分運用當事人意思自治原則，合理取消保證人先履行抗辯權。
3、對及時履行預告登記轉登記手續，確保按揭抵押的有效性。
4、注重物權事前實踐調查，切實防止擔保的形而上。
三、切實履行物權擔保公示制度，確保擔保的合法性。
四、及時采取有效措施，依法實現擔保物的優先受償權。
1、將轉讓抵押物告知義務調整為強行同意，有利于抵押物的監管。
2、明確了擔保財產毀損、滅失、被征收后的補償金優先受償，為商業銀行依法享有相關追索權提供了法律依據。
3、賦予抵押權人有權享受抵押財產扣押后的孳息。
4、銀行在接受抵押物或質押物時應注意區分《物權法》關于擔保物的不同規定，防止擔保物權出現瑕疵，危害自身債權安全。
5、銀行可以依據最高額質權的規定辦理有關融資擔保業務，大大簡化了設立擔保的手續，方便了動產和權利質押貸款的循環操作，配合繼續性交易的發展，更好地發揮抵押擔保的功能。
第四部分 《物權法、擔保法》對銀行信貸業務的不利影響及應對措施
一、《物權法》與《擔保法》并存，造成法律適用上的困難
二、有關主從合同效力的規定對貸款人與借款人簽訂的借款合同效力提出了更高要求
三、未明確規定普通債權可以質押
四、規定獨立擔保條款無效.
五、接受異議登記期間的不動產作為抵押物將面臨無效的風險
六、以預告登記的不動產抵押的，銀行抵押權面臨落空的風險
針對預告登記制度，銀行必須注意并做到以下幾點：
1、對開發商先預售房屋，后欲以預售房屋在銀行辦理抵押貸款的，要堅決拒絕。
2、開發商先以土地使用權或者在建工程進行抵押，后預售房屋情況下，銀行抵押權的實現問題。
3、不能把同意轉讓抵押房屋與同意解除抵押相混淆。
4、銀行在接受預告登記的不動產抵押時，應當予以特別記載和關注，并督促抵押人及時辦理正式的登記手續，以防抵押權落空。
七、法院裁定以物抵貸未辦理登記的，不得處分。
八、縮短了擔保物權行使的時間
九、企業以將來的動產抵押的，銀行抵押權存在落空的風險
十、怠于行使質權造成損害的，質權人應承擔民事責任
十一、動產質押范圍的擴大以及浮動抵押制度的創設對銀行的貸款決策和貸后管理工作提出了更高的要求
第五部分合同商戰有策略，兵法之道必掌握
一、以始為終
1、順向思考難全面、合同目的先定盤，以終為始逆向推，環環相扣才防患。
2、以戰止戰爭主動，違約賠償訂分明，對方如敢不誠信，付出代價到心痛！
二、簽約意向細考察，邀約承諾學問大，戒貪戒躁防欺詐。
1、知己知彼百戰勝，資信調查要先行，條款策略先制定。
2、定訂二字義不同，九“金”所指要分清。
三、合同簽訂防陷阱，否則坑你沒商量！—簽訂合同要“滴水不漏”
1、張冠不可李戴！——合同主體要分清
2、合同條款細思量，必備條款全列上，利己防他看攻防
1）權利義務列分明，時間地點標注清；數量質量看清楚，驗收付款重中重；違約損失怎么辦？維權救濟不可輕。
2）書面合同最可取，口頭電子行為證；
3）本人親簽或蓋章，委托他人要授權，異地委托看公證。
四、合同履行風險多，步步為營固證據，三大權利要善用
1、己履彼違不可測，中途變更也很多，環環相扣留證據，失誠信者付代價！
2、同時不安先履行，三大抗辯怎么用？“察言觀色”常關注，不好苗頭早防控。
五、違約損失怎救濟？合同約定要清晰；定金違約或賠償，爭取利益最大化。
六、維護權益重證據，撤銷代位多措舉
七、法律也有保質期，超期權益難支持