房屋買賣合同風險與策略培訓

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課程大綱
一、商品房買賣合同糾紛案件的新變化
1、因商品房銷售模式引發的變化
1）、商品房買賣標的發生變化。
2）是出現商品房與物業服務的混合合同
3）、售后包租等新的銷售方式逐漸增多
2、因房價上下波動引發的糾紛此起彼伏
1）房價上漲引起開發商效率違約糾紛
2）房價下行引發的購房人解除合同糾紛。
3、因房地產調控政策引發的糾紛逐漸增多
二、房屋銷售引發的糾紛與策略
1、銷售廣告不實及其糾紛
2、銷售廣告不實的司法認知和實踐。
3、認購協議
1）認購協議的性質。
2）認購協議的類型和主要義務。
3）違反認購協議的民事責任。
4）認購協議的繼續履行。
4、商品房預售合同的效力
三、商品房屋買賣合同價款支付
1、現行法律法規支付的方式
1）一次性付款。
2）分期付款。
2、銀行按揭貸款付款的相關問題。
3、買受人的付款義務。
4、買受人遲延付款的違約責任
四、房屋交付的相關法律問題及策
1、我國法律法規關于商品房交付的相關規定。
2、商品房交付的法定條件。
3、未達到商品房交付條件而交付的法律后果。
1）房屋質量瑕疵的問題
2）、關于房屋面積誤差問題
3）房屋未竣工驗收或者竣工驗收不合格的交付問題。
4、延期辦證的相關法律問題
5、商品房預期交付的相關法律問題。
五、商品房買賣合同解除及賠償問題。
1、商品房買賣合同的解除。
1）、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2）　因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失問題
3）出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符責任與賠償
4）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行合同解除與違約責任
5）出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，違約責任
2、懲罰性賠償的相關法律問題。
1）出賣人根本違約情況下懲罰性賠償責任的認定。
2）出賣人欺詐情況下懲罰性賠償責任的認定。
3）特殊情況下懲罰性賠償的適用。
4）超出商品房司法解釋的情形能否適用懲罰性賠償？
六、新型商品房買賣合同糾紛的問題
1.商鋪長期使用權轉讓問題
2.售后包租的效力認定問題
3.虛構商品房買賣合同套取銀行貨款的問題