譚小芳女士解析物業管理糾紛的處理原則

日期：2015-06-23 14:40 閱讀次數:

　　對物業管理糾紛，無論是人民調解組織、物業管理行政主管機關、仲裁機關、人民法院處理時，還是當事人之間協商解決時，都應遵守下列原則： 
　　(1)嚴格執行法規和政策的原則。中國《民法通則》第6條明確規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”所謂“嚴格執行”包含兩層意思：凡是法規政策有明文規定的應照文嚴格執行；凡是法規政策沒有明確規定或規定不同樣的，就應嚴格按照法規政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。 
　　(2)維護合法的業主團體自治規約效力的原則。業主團體自治權和自治境位是法規確立的，在城鄉不同范圍的群眾中制定和執行各種守則，公約是憲法(第24條)支持的。表現業主團體自治的共同意志的業主公約和管理規約，只要其約定的內容不與法律規范相抵觸，就應得到尊重和具有紀律約束力，可以得到國家強制力量的支持和維護。在解決物業管理糾紛涉及業主公約的正當約定條款適用時，應當承認其效力并予以維護和貫徹執行。 
　　(3)確認和保護合法產權、債權的原則。合法的產權通常有房地產權證為憑據，合法的債權通常有合同為憑據。只要誰能舉證證明自己是某項產權或某項債權的合法屬主且查證屬實，就應當予以確認和給予法律保護。產權和債權是民事經濟活動的兩項維系經濟利益的基本權利，是民事經濟社會活動關系的重要權利紐結，關系社會經濟運行秩序，歷來是國家法律保護的重點對象。 
　　(4)堅持權利與義務相一致的原則。物業管理糾紛的本質不是單純的“物”(物業)或“服務”的糾紛，而是這些物業上和服務過程中的人與人的社會關系的糾紛,當這種社會關系被物業管理法規所組控和調整時,它就表現為法律上的權利義務關系上的糾紛。因此處理物業管理糾紛時，要著重弄清楚和確認糾紛當事人各方享有什么權利和應承擔什么義務,分清違反義務責任的主次,并按照權利與義務相一致的原則和公平正義合理精神來具體平衡糾紛當事人的利益增損關系。 
　　(5)保障社會公益優先實現和社會安定的原則。社會的安定團結和社會經濟秩序的穩定是壓倒一切的頭等大事，保障社會公益優先實現是社會主義社會發展的基本原則和要求。因此，在處理具體物業管理糾紛時，既要保護當事人的合法財產權益，又要教育當事人顧全大局，個人利益應當服從公共利益，不得破壞業主團體自治事業，不得妨礙物業管理企業和有關行政機關合法行使管理權。 
　　(6)嚴守法律政策與實事求是相結合的原則。由于物業管理糾紛的情況比較復雜，牽涉面廣，引發原因多樣，因而在具體處理糾紛時，既要嚴格依法處理，也要奉行“以事實為根據，以法律為準繩”的法律原則，從實際出發，尊重歷史事實，兼顧社會妥當效果。對于以往已作出的處理決定或裁判，若確實有失誤，應本著實事求是、有錯必究的原則精神，依法予以糾正。